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文旅开发成功的突破路径

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        随着新型消费的释放和经济流动性增强,旅游将会呈现更强劲的增长态势,文旅项目开发在相当长时间内仍是地方政府和各类资本的聚焦点。但毋庸讳言,从文旅开发现状来看,一方面相当部分项目因定位不当或功能平乏等“前期之殇”导致运营艰难,有的甚至已成事实上的资源浪费。另一方面招商耗费大成功率低。这是项目开发阶段拉低文旅产业整体效能的问题。本人曾在县级领导岗位分管过旅游,职业转型后从事过11年文旅和养老策划,以政商迭加思维分析,认为影响开发效能的是以下三点原因:
        1、项目存在“先天不足”。地方官员只行使行政职能,不干与项目的市场运作。投资商绝大部分是初次转型做旅游,缺少相关经验和行业认知。由于开发主体双方缺少对项目策划强度的审视鉴别,文旅规划机构拿出的不少是非常漂亮但缺少创意的“公式化”规划,项目因“先天不足”一开始就决定了其艰难命运。
        2、利益关注价值错位。有个县有很好的文旅资源,请国内高资质旅游规划机构做了一个30亿元投资的项目规划,如项目建成该地文旅产业即上一个台阶。尽管不少投资商慕名而来,但因投资回收期30年都望而却步。这很典型的说明虽非主观意愿,但缺少“利益对接”会形成招商者与投资者的利益关注价值错位,招商将长期无果。
        3、开发模式传统被动。先做规划再多方招商,是各地开发文旅项目的传统套路。殊不知,此种模式有个很大的局限,就是缺少以资本为核心的开发资源聚集机制,存在信息不对称、融资渠道单一、对接手段落后、溢出性优势缺失等局限,尽管耗费不少人力财力,但招商者长期处于被动无奈无果之中。
        破局之道在于思维、机制、模式升级,其核心是提升开发主体间的融合度和功效能量,实现运营前开发效能的突破。
        1、资源张力定位。
        资源配置高度决定项目能量强度。对具象资源的自然、简单利用,虽合乎情理,但非流量高地级资源的浅层运用缺乏定位优势和功能张力。突破方法在于进行“张力最大化”定位策划,依据“整合(项目地资源、县和地级辖区景区、合适车程内高等级景区)、差异(既有资源的吻合性又有升级的差异化)、互哺(与周边景区形成互哺效应)”路径进行定位,使项目获得明显对接优势和长久流量溢出。
        2、政商价值对位。
        政商价值对位,并非简单的“换位思考”,而是满足开发主体双方各自利益要求的“价值实现机制”。包括以下两方面:一是交文旅规划机构做规划前,有一个既不乏思维高度的定位与布局、又有强盈利模式的思路性开发方案,让投资商产生价值认同与投资定念;二是有地方利益反哺项目的设计,以此形成项目长久的流量溢出和优势增加项,以升级的“对位”形成项目的能量优势。
        3、融合机制到位。
        建立文旅项目开发中地方政府与投资商的融合机制,是提高开发成功率的“助力器”和开发运作的“方向调节阀”。有一个项目地方政府批地2000亩,给了不少优惠条件。开发之初,规划漂亮、宣传力度很大,地方民众都翘首以盼。但投资商没把握主题地产与文旅开发的关系,文旅未动,首先建了好几百亩的商品房。由于处地偏远、交通不便、配套全无,几年下来没卖出多少套房,开发资金断裂,整个小区日见破烂。此外,项目开发依投资公司老板喜好定位与布局、产业思维严重缺失的也不是个案。显然,以上状况是投资商专业素养缺失所致,但如果在建设动工前双方有个“方向把控”机制,此类问题完全可以避免。融合机制的基本功能是确保开发的思维高度和对项目的核心问题进行价值论证与把关,具体方法是召开开发主体双方核心成员加有策划实力的专家参加的论证会议,作为动工建设前的一道必要环节。
        4、模式转型创位。
        文旅开发的终极手段是找到成功的转型运作方位,其路径包含两个方面:一是开发期高保障度实操模式,主要包括(思路、规划、运营)三轮创意策划、联系会议审视把关、资本为核心的开发资源聚集等,使项目具有高成功度基础。二是多维盈利模式,主要包括资源升级利用、人文产品策划、功能板块互哺、长线短线互撑、产业互联网运营等。文旅项目模式的转型升级能做到不增加投资而提高20%以上盈利效能,特别是融合共享策划与产业互联网运营是新的经济形态下文旅开发两项关键运作技术,直接决定新开发项目模式含金量。
(通讯员:涂楚明  责任编辑:戴金秀)